老旧小区管理路在何方？

卫生打扫不干净、公共设施维护不到位、水费电费收取难度大，老旧小区由于其自身原因往往存在许多类似的问题，虽然老生常谈，但老旧小区的管理的确很棘手。没有物业进驻老旧小区该怎么办?虽然有物业，但管理不到位又该如何?近日，崇业社区组织辖区内荣园小区协调成立业委会，便向居民交了一份满意的答卷。

收费低住户少

物业管理不到位

位于含光路上的荣园小区是一个杂院子，是包括西安银行在内的三个单位的家属院，虽然称不上严格意义上的老旧小区，但稍显破旧的门头、不宽敞的小区院落、废弃的锅炉房仍昭示着其不短的年头。除年代久远之外，相较于其他小区来说，荣园小区还有个特点那便是小，小区内只有4个单元共56户，此外，其物业费也仅仅只有少得可怜的每户3毛多钱，收费低、住户少，导致之前管理荣园小区的宽和物业公司入不敷出。崇业社区副主任田原告诉记者，物业由于没有效益，对于小区的管理造成了许多问题，小区门前道路多有破损，影响出行，物业迟迟未进行修缮，而小区的卫生环境也比较差。

由于没效益，对于小区的管理，物业非常懈怠，而个人住户又以物业工作不到位为由，长期拖欠物业费，形成了恶性循环，在合同到期后，宽和物业于9月份正式退出了小区的服务。

调研组织沟通

社区协调成立业委会

本就是一个旧小区，如果再失去物业的管理，小区的环境状况势必会更加堪忧。社区也想联系其他物业进驻荣园小区，但结果并不理想。田原说道，一方面由于小区住户太少，收益有限，另一方面住户又不愿意多掏额外的物业费，造成物业公司了解到情况后大都不想接手。无奈之下，社区工作人员找到了街道办事处城市管理科，既然物业公司找不到，那不如小区实行业主自治。经城市管理科工作人员的建议，社区最终找到了解决荣园小区问题的出路，那便是成立业主委员会。

确定方向后，社区工作人员开始走访调研，组织荣园小区的热心业主，共同商讨小区管理事宜。基于小区发展的考虑，社区提出这个方法后，业主也是一呼百应。田原说道，走访、选举户长楼长、召开业主大会，经过社区近两个月的筹备、协调、组织，小区选举5位热心业主成立了荣园小区居民委员会，同时签字通过了《荣园小区管理规约》，从而规范小区的管理。

现在荣园小区实行业主自治已有1个月了，经过业委会的协调，小区物业费提高到了7角，利用这些费用来保障门卫和保洁人员的工资，同时安排专门人员进行抄表收费。昨日，记者来到了荣园小区内，看到小区门前的道路在崇业社区的协调下，已经修缮一新，《荣园小区管理规约》就贴在临近门口的墙上，院落内虽然有些许落叶，但整体仍比较整洁，在院落深处的锅炉房内，闲置多年的两台燃煤锅炉在小区居民委员会的协调下也已经出售，据田原介绍：这些费用将用于小区单元楼防盗门的置换，而锅炉房也可能会改造利用为仓库，为业委会改善小区环境提供经费。

监督物业工作

业委会制度势在必行

对于小区的改变，居民看在眼里，暖在心里，成立业委会后，社区多次进行回访，都得到了住户的肯定。崇业社区主任袁秀兰说道，不过严格来讲，荣园小区的业委会并不是真正的业委会，只是一个家委会的性质。根据《西安市物业管理条例》第二十三条规定，物业管理区域符合下列情形之一的，可以设立业主大会：物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的;首套物业出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。业委会的选举过程也必须严格遵照业主住房面积、住户人数来进行投票选举，成立后还必须到街道城市管理科进行备案。袁秀兰说道，对于一个只有56户居民的老旧小区来说，要成立业委会可能很多条件都未具备，但家委会作为一个比较民间、自治的组织，基本上可以发挥业委会的部分作用，殊途同归，完善小区管理的目的已经达到，此外，由于家委会的成员都是义务工作的，小区在成立自治组织时，选好管理者也非常关键。

据介绍，崇业社区内真正备案有业委会的只有两个小区，其中万科新地城的业委会由开发商进行申请成立，业委会成立后，不仅能将居民的意见传达给物业，物业在实施各项措施时，业委会也可从中协调，并对物业工作进行监督，其管理也比较到位。目前辖区内还有不少小区的物业也多多少少存在一些问题，社区也将继续完善业委会制度。袁秀兰说道，对于荣园小区成立家委会的做法，街道也非常支持。

小寨路街道社区服务中心主任曾娟茹肯定了崇业社区的做法，业委会的成立不仅能够监督物业的工作，协调物业和居民之间的关系，将居民的建议及时反馈于物业，在许多小区管理中许多重大决策也必须经得业委会的同意，例如大修基金的使用。曾娟茹告诉记者，因此街道一直在鼓励社区协助小区成立业委会，而未达到要求的，可依照荣园小区的做法，成立家委会，有物业的可以对其进行约束，没有物业的可以实行业主自治，最终让居民安居乐业。