一、灞桥区房地产概况
2015年，以龙湖、绿地等为龙头的83家房地产企业，在灞桥区开发房地产项目99个。全区房地产主要经济指标保持平稳增长态势。其中：房地产投资256.50亿元，同比增长73.8%，增速较三季度回落17.3个百分点；商品房销售面积267.59万平方米，同比增长25.6%，增速较三季度回落31.1个百分点；商品房销售价格5802元/平方米，基本保持平稳。
二、灞桥区房地产市场运行特点
（一）产业规模不断壮大
2015年，灞桥区共有房地产项目99个，项目数较上年同期增加39个。计划总投资10亿元以上项目达50个，占房地产项目数的比重达50.5%。“御锦城”、“普华浅水湾”、“高科麓湾”、“中铁琉森水岸”等计划总投资均40亿元以上，“辰宇世纪城”、“恒大御景”等项目计划总投资都在30亿元左右。上述楼盘占据着浐灞河沿岸、三环沿线及地铁站点等东城黄金地段，为综合配套型品质楼盘。
2015年，全区完成房地产投资256.50亿元，占全区固定资产投资比重的50.7%，占比较上年同期提高15个百分点，拉动全区固定资产投资增长26.3个百分点。我区房地产品质、规模不断壮大的同时，行业贡献日益突出。
（二）房地产投资持续高速增长
2015年，灞桥区完成房地产开发投资256.50亿元，比去年同期增长73.8%，虽较三季度回落17.3个百分点，但仍保持高速增长。
分板块来看：开发区贡献突出。浐灞生态区完成房地产投资182.81亿元，同比增长107.6%，占全区房地产投资比重的71.3%，占比较上年同期提升11.6个百分点；国际港务区完成房地产投资29.65亿元，同比增长140.8%，占全区房地产投资比重的11.6%，占比较上年同期提升3.2个百分点；区属项目完成房地产投资44.04亿元，同比下降6.7%，占全区房地产投资比重的17.1%，占比较上年同期下降14.8个百分点。两大开发区对我区房地产投资总量贡献日益突出，对增速拉动作用明显。
从投资结构看，住宅仍占据全区房地产投资主导地位。2015年全区商品住宅累计完成投资191.51亿元，同比增长58.8% ，占房地产总投资的74.7%。办公楼投资增长最快。2015年，全区办公楼完成投资12.3元，同比增长611.0%，办公楼投资的迅猛增长。
从项目来看，新增项目拉动作用明显。2015年，全区39个新增房地产项目，共完成房地产投资96.47亿元，占房地产投资的比重达37.6%，拉动全区房地产投资增长65.4个百分点，是拉动全区房地产投资增长的主要动力。
（三）房地产销售稳中趋缓
2015年，全区商品房销售面积为267.59万平方米，同比增长25.6%，虽增速较前三季度下降31.1个百分点，但仍保持平稳增长。
从构成板块来看：三大板块差异较大。区属商品房销售面积93.29万平方米，同比下降8.4%，增速较三季度回落29.7个百分点；浐灞生态区139.25万平方米，同比增长27.9%，增速较三季度下降21.1个百分点；国际港务区35.05万平方米，同比增长1464.7%，增速基本与三季度持平。
从销售户型看：销售型住宅增长最快，改善型住宅仍占据市场主流。2015年，全区90平米以下住宅累计售出10590套，同比增长44.1%，占全区住宅销售套数的46.1%；90-144平米改善型住宅11004套，同比下降7.3%，占全区住宅销售套数的47.9%；144平方米以上享受型住宅销售1376套，同比增长56.0%，占全区住宅销售套数的6.0%。
从销售价格来看：商品房销售价格总体稳定。2015年，剔除保障性住房价格影响，我区商品住宅均价为5802元/平方米，较三季度下降24元/平方米，房价总体稳定。
三、我区房地产市场存在的问题
（一）楼盘销售冷热不均
地理位置、楼盘品质、销售价格、配套设施等因素对楼盘销售会产生诸多影响。***等大型楼盘楼盘受地理位置便利、配套设施到位、性价比较高都有利因素影响，月均住宅销售量基本保持在100套以上，其中***月均住宅销售量高达300套左右。在大型楼盘销售向好的同时，我区部分楼盘受制上述影响因素，销售难见起色。例如****，从2011年开盘以来，销售状况一直不佳，月成交量仅维持在1-2套；****因地理位置和周边环境影响，月成交量也不足10套。
（二）资金链持续趋紧
2015年，全区房地产企业资金到位235.97亿元，同比增长38.3%，低于全区房地产开发投资增速35.5个百分点，房地产企业资金趋紧。其中：国内贷款为32.61亿元，占全区到位资金的15.3%，占比较上年同期下降1.4个百分点；自筹资金103.07亿元，占全区到位资金的42.8%，占比较上年同期提高8.9个百分点；以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金100.29亿元，占全区到位资金的41.9%，占比较上年同期下降10.3个百分点。从资金结构可以看出，国内贷款、以定金预收款和个人按揭贷款为主的其它资金占到位资金比重均小幅下降.全区资金结构状态并未优化；且整体到位资金严重滞后于项目建设进度，资金链仍然趋紧。
四、对我区房地产市场发展的建议
（一）开发高品质楼盘，引导住房消费。
随着中国经济步入新常态，房地产市场走势、购房者的心态，也都发生了相应的变化，企业拿地就能赚钱的时代已经过去。消费者在购房时对楼盘品质、小区环境、周边配套等越来越重视。所以一方面鼓励房地产企业提升楼盘品质和质量水平，追求产品人性化，打造绿色、宜居、智能建筑，以建筑品质占领市场；另一方面，政府要注重综合配套设施建设，科学规划并提前推进市政基础设施和公共服务设施建设，增强产品的吸引力,满足居住者出行、就医、入学、购物和娱乐等多层次需求。
增加企业融资渠道，缓解企业资金压力。
充裕的资金对房地产企业发展至关重要，在新常态下，我区房地产企业资金压力并未减轻。政府要搭建银企合作桥梁，加大金融扶持力度。一是政府出面组织商业银行和房地产开发企业召开形式多样的推介会，对信誉良好、业绩突出、在建开发规模较大的房地产和建筑企业，银行继续给予信贷支持。二是继续实行购置商品住房申请公积金贷款制度，各商业银行应放宽住房消费贷款市场，降低条件，简化手续，降低购房首付比例，延长贷款期限，提高贷款额度。三是政府要加快房地产项目手续办理，必要时相关部门可以联合办公，给企业提供最大的便利。项目手续完善楼盘正式开始销售，企业资金回笼将加快，从而推动企业良性发展，为全区房地产业健康发展提升后劲。
（三）积极应对市场压力，加强宣传引导
在当前房地产市场压力不减的情况下，全区上下要紧抓浐灞河沿线、世园会标志性建筑、灞河湿地公园等生态优势，地铁、城东客运站、唐都医院、铁一中、西工大附中、堡子村及新市商圈等城市配套优势，强化宣传，扩大全区房地产在全市乃至全省的影响力，吸引更多的人群置业灞桥，为房地产企业创造良好条件，促进房地产市场的健康发展。
（四）加强与开发区协同合作，实现融合发展。
2015年，我区共完成房地产投资256.50亿元，其中浐灞与国际港务区房地产投资为212.46亿元，占全区比重的82.9%，占比较上年同期提高近14.9个百分点；实现商品房销售面积267.59万平方米，其中浐灞与国际港务区为174.30万平方米，占全区比重的65.1%，较上年同期提高12.9个百分点。开发区对全区房地产市场占比日益增长。
未来几年我区的房地产项目主要集中于十里铺、席王、灞桥、新筑、新合几个街道办，这些辖区项目审批手续大多已划转至浐灞管委会和国际港务区。因此应加强与开发区的沟通交流，发挥合力促进开发区与我区的共同发展。
五、对我区房地产市场的预判
综合来看，2016年我区房地产市场还存在着很多的潜在危机和不利因素。一是随着近年来我区房地产市场的快速发展，投资、销售基数不断抬升，要持续高速增长压力不断加大；二是项目储备略显不足。从全区2016年重点项目册来看，应纳入房地产统计的项目有64个，其中20个项目未入库，从计划进度来看2016年基本为前期手续办理、土地平整、基础开挖等前期准备阶段，很难纳入统计，新项目储备严重不足。
但从大环境来看，在国家“稳定楼市”“去库存”利好政策陆续出台的背景下，市场需求将有望进一步释放。从小环境来看，一方面我区生态优势得天独厚；另一方面西工大附中、交大附属医院、地铁三号线、堡子村及新市商圈等城市配套建设的稳步推进，区域置业环境也在不断提升。
据此综合判断预测，2016年我区房地产市场整体仍将保持基本平稳的运行态势，但投资、销售增速较2015年都将有所回落。