泾渭分明风貌
子女在城市生活时间久了，偶尔回到农村老家反而会住不习惯。刘爱玲的这个困扰在搬入新社区之后迎刃而解。春节前夕，定居海外的女儿以及在京读书的孙子回到老家，“楼上4间卧室住得满满的。”
2017年1月4日，《瞭望》新闻周刊记者走进位于高陵区鹿苑街东樊村新社区西3间1号的刘爱玲家中。二层的独栋外带庭院，220平方米的房子，里里外外被打理得干净整洁。
2010年3月，东樊启动新社区建设，目前全村469户均已全部完成搬迁。首批农户搬迁在2012年3月，刘爱玲就是其中之一。四年来，农民的生活习惯和生活方式已经悄然改变。“就拿厕所来说，以前老宅子的都是旱厕，夏天蚊蝇特别多，现在都是坐便，干净得很。有时候去邻村都不想在那边上厕所了。”刘爱玲说。
不只在东樊，《瞭望》新闻周刊记者调研发现，在高陵的多个乡村，农民就地市民化正在变成现实。泾河与渭河交汇处的高陵正在新型城镇化建设中告别城乡发展的“泾渭分明”。
按需定制化解农民“被上楼”
农村集中建设、农民集中居住，有利于土地节约集约利用又能更好实现公共服务和公共配套的共建、共享。从2006年开始，新型农村社区建设从无到有、从点到面，对于统筹城乡发展，改善农村人居环境作用巨大。但同时，由于一些地区不尊重农民意见，盲目引农民上楼，将这项“惠民”工程推向了舆论的风口浪尖。
农民到底欢不欢迎新社区改造？“实际上，大部分农户还是愿意的，只是每个农户需求各不相同。”高陵区区长范九利说，一味把农民赶上楼固然不可取，但也不能剥夺农户想住楼房的权利。因此，农村新社区建设也要引入私人定制的理念。
就像很多地方的拆迁安置一样，东樊村新社区建设之初，也曾遇到过村民反对的阻力。“第一次征求农户意见的时候有23户不同意”，东樊村党支部书记雷登弟回忆说，“当时高陵区统筹办和我们村干部用了4个多月时间，逐户宣传并征求农户意见，多次召开群众代表会议，仅户型设计图就印发了十几次。最后，大家终于想通了，一个不落地都在新社区建设项目合同上签了字。”
根据村民意见，东樊村共设计“就地宅基地安置、县城楼房化安置、就地楼房化安置和县城楼房化＋就地楼房化安置”4种安置方案。房屋设计上充分考虑农户需求，既有大客厅、多用车库等城市元素，又保留了储藏室、晾晒台等关中民居特色。从160平方米到238平方米共分为8种户型。
经过评估测算，农户置换新社区房屋不但不需要购房支出，还能拿到补偿款。刘爱玲给记者算了一笔拆迁账，“我原来将近七分的宅基地，给我评估了差不多13万元，换了这个220平方米的新居之后还剩了4万多元。”
农户不出钱，那么新社区建设资金从何而来？雷登弟介绍，东樊通过对农户原有宅基地进行复垦整理，共节约了302亩建设用地，通过增减挂钩政策，挂牌出让共获资金1.7亿元，完全用于本村改造建设。
“在新型社区建设中，我们采用先建后拆的方式，减少了很多拆迁阻力和摩擦。”高陵区委统筹办主任白五三向记者介绍，搬迁一户拆一户，在农户搬入新居后，宅基地有偿退出才能更平稳地推进。目前，高陵区已建成回迁了姬家、东樊和田家一期、何村一期4个新型社区，2013年开工的14个新型社区中，也已有7个达到回迁标准。
除房屋安置外，针对部分想进城买房的农户，高陵还创造性地利用房票制度，将宅改与房地产去库存结合起来。房票可以看做是安置补偿货币化的另一种方式，农户的宅基地资产评估之后，可以领取房票，当其购买参与房票结算的商品房项目时，只需要补交差价即可。这不仅让农户可根据自身的经济状况在市区范围内自主选择商品住宅小区安置，融入城市生活，也提升了当地房地产的去库存化率。特别是在高陵撤县设区融入大西安城市圈之后，这方面的探索或将打开更大的想象空间。不过跨区域的项目结算以及购房者落户的问题在现有制度框架下尚有待解决。
设施农业支撑就地城镇化
即使住进新社区，如果不能在当地就业，也难免空置。因此，产业支撑是“就地城镇化”持续发展的命脉。
汽车、洋房、户均年收入近20万元，这便是有“中国大棚第一村”之称的何村。
位于高陵县通远镇的何村，20多年前曾是个信息闭塞的穷困村落，上世纪90年代起，何村以产业结构调整为突破口，充分发挥传统农业资源优势，开始种植大棚蔬菜。近些年，依托土地流转，已建成日光温室大棚3180栋，人均1.3栋。2015年，何村农民人均收入达18794元，是同期全国人均纯收入的1.65倍。
“去年芹菜卖到2元/斤，每亩地大概能产两万斤，全村2700亩地，一般农户都卖了将近20万元。”何村支部书记史安民作为产业带头人见证了何村20多年来的巨变，“以前，都是村里的人想到外面去打工，但从2000年开始，很多外出务工的都回来了，甚至很多大学毕业生都回乡来做大棚。现在我们还会聘请一些周围村子的人过来帮忙，带动大家一起致富。”
“随着农业现代化步伐的加快，以户为单元的土地经营模式已经不能适应现代农业的发展需要。”区委书记杨晓东表示，“下一步高陵将把农业产业结构调整作为一项重点工作推进，继续推动土地流转，促进土地适度规模化经营，实现农业产业化发展。”
为大力发展设施农业，走集约化生产的现代农业道路，近两年，高陵区已经在加快农村土地流转方面做出了探索与创新。区农村产权交易中心主任耿五三向记者介绍，在流转机制方面，高陵率先制订了《高陵区工商企业租赁农户承包地资格准入审查办法》。此外，为降低农民出让土地承包经营权的风险，高陵还建立了土地流转风险保证金制度。规定工商企业等办理土地流转手续时，按照一年的流转费用预交风险保证金。
2015年高陵区农村土地承包经营权流转总面积10.8万亩，占耕地面积的55%多，涉及1.6万农户，签订合同1.45万份，规范化流转率达90.8%以上。涌现出了通远、鹿苑魏家庙、湾子官寺村等20多个现代农业园区，为村民就地城镇化提供坚实的产业支撑。
抵押贷款激发农村活力
2016年8月，东樊村杜家组村民杜提刚从鹿苑信用社拿到了22万元农房抵押贷款，解了他的燃眉之急。
今年45岁的杜提刚一直从事粮食收购，到每年收粮前夕他都会为粮食收购款不足的问题格外操心。“以前都是找亲戚朋友借，或者是借助私人贷款，但利率太高了。去年眼看就要收粮了，当时还有约25万元的资金缺口，正在发愁的时候，听说我们的农房可以抵押贷款了，于是抱着试试看的态度去信用社申请了一下，没想到10天就把贷款办到手了。”按照贷款合同规定，杜提刚在两年之内还清所有贷款，就能拿回房产证。
2015年12月，高陵区被确定为全国“两权”抵押贷款试点区，参与的金融机构也为此开设了专项服务窗口。然而，在2010年，高陵刚启动农村土地承包经营权、农村房屋所有权和集体建设用地使用权“三权”抵押贷款尝试时却并没有如此顺利。“最初，我们跟银行接触的时候，他们对于这块业务并不看好。”区农村产权交易中心农改科科长马西林回忆到。
由于农民抗风险能力弱、农村产权不清晰、抵押物难以处置等问题，金融机构往往对“两权”抵押贷款望而却步。为解决这些问题，除进一步完善确权登记工作之外，高陵区由市、区两级财政共同出资5000万元，组建了高陵区三阳农村产权融资担保有限公司，重点开展农村产权抵押担保业务，同时区财政出资500万元设立了农村产权抵押担保风险补偿金。
“不光是抵押物处置难题，实际上农村信用体系的缺失一直以来也在制约着金融支农、惠农。”中国人民银行高陵支行行长季伏生向《瞭望》新闻周刊记者介绍，2012年支行开发了“高陵区农户信用信息管理评价系统”。系统在通过对个人与家庭基本情况、收支情况、金融负债信息等40多项数据采集的基础上，按信用等级、惠农补贴、贷款分类等8个查询项分别生成统计数据，生成农户信用评价报告，为金融机构在发放贷款时提供参考。
据悉，目前高陵区有农业银行、邮储银行、长安银行和农村信用社等5家金融机构可办理农地、农房抵押贷款业务，截至2016年12月底，各机构累计发放土地承包经营权抵押贷款13322万元，发放农房抵押贷款417万元。
季伏生表示，参与“两权”抵押贷款的金融机构还有待进一步增加，建议加快建立抵押物收储中心，探索抵押物的有效处置方式。
