住宅内开展经营性活动 应经有利害关系业主同意

在住宅楼里开设托管班、私房菜、棋牌室等经营娱乐场所的问题，长期以来成为市民关注的焦点，有人赞成，有人反对。

市人大法制委员会在审议该条例时认为，上位法对将住宅改变为经营性用房的界定是：在遵守法律、法规的基础上，经有利害关系的业主同意后，方可将住宅改变为经营性用房，而且在特定物业中不得开办产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。对于能否将住宅用于经营小饭桌、托管班、老年餐桌或是开展其他经营活动没有提出明确要求。业主可以在管理规约中进行约定或者通过征得有利害关系的业主同意这一环节予以限定。同时，省市相继出台了学生托管就餐休息场所管理办法，明确了部门监管职责和相关运行规范。

对此，条例明确：业主、物业服务企业应当按照不动产权属证书载明的用途，或者规划行政主管部门批准的设计用途，使用物业及公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。改变公共建筑和共用设施用途的，还应当经业主大会同意。

占用共有道路划设停车位

收益归全体业主

在对条例进行多次修改和审议的过程中，业主对共有车位的收益归属以及人防设施的使用、收益等问题反映较多。

对此，条例明确：物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位在销售物业时，应当将拟出售、附赠或者出租车位、车库的相关信息在销售场所显著位置公示。

占用业主共有道路、场地用于停放汽车的车位、车库属于全体业主共有，建设单位不得出售、附赠或者出租。

占用业主共有道路、场地停放汽车的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，由物业服务企业代为收取。

物业服务企业可以收取机动车辆停放服务费。机动车辆停放服务费属于物业服务企业所有。机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费的收取标准应当在物业管理区域内显著位置公示。

物业服务企业应当将机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费单独列账，独立核算。业主委员会应当对机动车辆场地占用费收支情况进行监督，并向业主大会报告。

业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。公安、消防、抢险、救护、环卫等车辆执行公务时，在物业管理区域内临时停放，不得收取费用。

物业管理区域内依法配建的人民防空工程，平时由投资者使用管理，收益归投资人，战时应当服从防空需要，统一调配使用。政府投资建设的人民防空工程不得出售、附赠。

共用部位经营收益

应补充住宅专项维修资金

小区内利用电梯间等共用部位、共用设施设备进行经营的行为十分普遍，但公共收益收支主体不明确、收支情况不透明，很多业主并未享受到公共收益。

对此，条例明确：利用物业共用部位、共用设施设备设置广告、车位车库和进行其他经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业的意见后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

同时，条例还规定，物业管理区域内禁止下列行为：将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目；占用或者损坏共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；违法搭建建筑物、构筑物，开挖、扩建地下室；违反规定饲养动物；存放不符合安全标准的易燃、易爆和剧毒等危险性物品；损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地，妨碍公共疏散通道、安全出口畅通；擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；超过规定标准排放噪声；法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。